De overheid regelt de rechten en de plichten van zowel de huurder als de verhuurder in de woninghuurwet. Die wet streeft een evenwicht na tussen de belangen van alle betrokkenen. Er zijn regionale verschillen want de huurwetgeving wordt uitgevaardigd door het gewest.
Als verhuurder kom je in eerste instantie de huurprijs overeen met de huurder. Dat bedrag mag je jaarlijks indexeren op basis van de gezondheidsindex. In tijden van inflatie ben je dus verzekerd van een correcte vergoeding voor je woning.
Om je in te dekken tegen eventuele wanbetaling en als garantie voor schade, mag je een huurwaarborg vragen aan de huurder. Die bepaal je zelf, met een maximum van twee tot drie maanden huurprijs – naargelang het soort huurwaarborg en het gewest.
De kosten voor bewoning – denk aan verwarming en elektriciteit – zijn voor rekening van de huurder. De huurder staat ook in voor het gebruikelijke onderhoud van de woning. Dat omvat het klein onderhoud zoals het herstellen van een kraan of het onderhouden van de tuin. Grote onderhoudswerken zoals vernieuwen van dakgoten, bijvoorbeeld, zijn dan weer ten laste van de verhuurder.
Tot slot heb je als verhuurder de vrijheid om in bepaalde gevallen contractuele beperkingen aan de huurder op te leggen, zoals het feit dat enkel kleine huisdieren toegelaten zijn die geen schade of overlast bezorgen.
Rechten maar ook plichten
Als verhuurder ben je goed beschermd. Maar ook de huurder heeft natuurlijk rechten. Zo kan je hem niet zelf zomaar uit je woning zetten. Zelfs bij wanbetaling. Daartoe dien je een procedure te volgen die begint met een aangetekend schrijven binnen de opgelegde termijnen en in het slechtste geval eindigt voor de vrederechter.
Ook wat de woning zelf betreft, voorziet de overheid in duidelijke rechten voor de huurder. Zo moet de woonruimte aan de basiseisen op het gebied van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Voortaan is de verhuurder ook verplicht voldoende rookmelders te installeren.
En als gevolg van het groeiende klimaat- en milieubewustzijn, dien je bij het verhuren van een woning te voorzien in een energieprestatiecertificaat. Zo’n EPC is voor woningen wat grote stickers zijn die energie-efficiëntie aangeven voor huishoudelijke apparaten: een objectief middel om hun energieprestatie te bepalen.
Een appartement of huis verhuren blijft een goede investering. Maar wat als de huurder vernielingen aanbrengt, zijn huur niet betaalt of andere verplichtingen niet nakomt? Dan is het goed om te weten wat je rechten zijn en hoe je die het makkelijkst kan uitoefenen. Kwestie van onnodige financiële risico’s te beperken en slapeloze nachten te vermijden.
Vergeet ook niet: je kan als verhuurder geen kandidaat-huurder afwijzen op basis van discriminerende eigenschappen als afkomst, geslacht of financiële draagkracht.
Plaatsbeschrijving: goed begonnen, half gewonnen
Bij het begin en het einde van een verhuurovereenkomst ben je verplicht om een plaatsbeschrijving op te maken. Dat kan je zelf, samen met de huurder, of kan je uitbesteden aan een ervaren specialist.
Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerde vaststelling van de toestand van de woning . Het document vermeldt alle bijzonderheden, kenmerken en eventuele slijtagesporen en is een houvast zowel voor jou als verhuurder als voor de huurder. Aan het einde van de huurperiode moet de huurder het gehuurde immers in originele staat teruggeven. Dankzij de plaatsbeschrijving is er geen discussie over wat wel of niet is veranderd aan de woning en voor welke schade de huurder al dan niet verantwoordelijk is.
Schade door overmacht, veroudering of normale slijtage wordt logischerwijs niet in aanmerking genomen. Opgelet, net als de bij verhuurovereenkomst geldt een registratieplicht (behalve in het Brusselse Gewest).
En wat met verzekeringen?
Tegenwoordig is elke huurder in Vlaanderen en in Wallonië verplicht om een huurdersaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Deze verzekering moet op zijn minst de aansprakelijkheid voor brand en waterschade dekken. De verzekering is bedoeld als bescherming voor de verhuurder en geeft de garantie dat eventuele schade aan de woning vergoed wordt.
En in Vlaanderen ben je ook als verhuurder wettelijk verplicht om je aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren. Dat beschermt jou in eerste instantie bij ernstige schade die aan derden wordt berokkend.